Sposób, w jaki Amerykanie kupują i sprzedają domy, wkrótce ulegnie radykalnej zmianie

(CNN) — Wielomiliardowe orzeczenie antymonopolowe przeciwko Krajowemu Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) pod koniec ubiegłego roku doprowadziło do piątkowego porozumienia, które ograniczy kontrolę potężnej grupy handlowej nad amerykańskim rynkiem nieruchomości.

Oczekuje się, że umowa o wartości 418 milionów dolarów z grupą nabywców domów wejdzie w życie około lipca, do czasu zatwierdzenia przez sędziego. Porozumienie unieważniłoby szereg zasad i wytycznych ustalonych przez NAR, które zdaniem krytyków sztucznie utrzymują ceny mieszkań na wysokim poziomie.

Konkluzja: 6% prowizji dzielonej pomiędzy agentów kupującego i sprzedającego nie będzie już normą. Oczekuje się, że prowizje agentów spadną, w niektórych przypadkach znacząco, ponieważ będą konkurencyjne i podlegały negocjacjom, a sprzedawcy będą mogli szukać lepszych stawek. Inne taktyki agentów, które według krytyków są antykonkurencyjne, takie jak zasada wymagająca od agentów sprzedaży ustalania wynagrodzenia dla agentów kupujących, zostałyby zakazane.

To nie tylko dobre wieści: w przyszłości kupujący być może będą musieli płacić bezpośrednio agentowi, co może być trudne dla kupujących przyzwyczajonych do finansowania tej prowizji w ramach kredytu hipotecznego.

Niektórzy kupujący mogą całkowicie zrezygnować z korzystania z brokera. Ponadto wielu agentów może wkrótce odejść.

Ale największą zaletą dla kupujących domy jest niewątpliwie mile widziana. Całkowity koszt zakupu domu powinien zostać obniżony średnio o tysiące dolarów.

Żegnajcie 6% prowizji!

Przez dziesięciolecia Amerykanie płacili standardową prowizję w wysokości około 6% przy sprzedaży domu, dzieloną pomiędzy agenta sprzedającego i agenta kupującego. Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i jego 1,5 miliona agentów twierdzi, że te prowizje podlegają negocjacjom. Jednak niektóre zasady NAR utrzymują prowizje znacznie wyższe niż w innych krajach, gdzie mogą one wynosić średnio około 1% lub 2%.

Po transakcji prowizje te będą w pełni konkurencyjne, co oznacza, że ​​agenci będą mogli reklamować swoje ceny potencjalnym sprzedawcom, a ludzie będą mogli robić zakupy, korzystając z okazji.

Według TD Cowen Insights oczekuje się, że prowizje od nieruchomości spadną od 25% do 50% w wyniku nowych zasad.

Kupujący będą musieli zapłacić swoim agentom

Bez wytycznych, które wymagają od agentów kupującego i sprzedającego równego podziału prowizji, kupujący domy będą musieli zmienić sposób, w jaki płacą swoim agentom.

Zazwyczaj prowizja w wysokości 6% (zwykle 3% dla agenta sprzedającego i 3% dla jego własnego agenta) jest przekazywana kupującemu w całkowitym koszcie domu, który kupujący może amortyzować przez dziesięciolecia kredytu hipotecznego.

Jednak po sfinalizowaniu transakcji kupujący mogą płacić swoim agentom w nowy sposób; Być może łącznie ze stałą ceną. Kolejna nowa zasada wymaga, aby agenci kupujących podpisali pisemne umowy z kupującymi.

Chociaż zwiększy to przejrzystość procesu zakupu domu, może być kosztowny, szczególnie dla kupujących po raz pierwszy, z których wielu już ma trudności z uzyskaniem wszystkich pieniędzy potrzebnych na zaliczkę, koszty zamknięcia, prawnika i wszystko. Inne wydatki związane z zakupem domu.

Nowe zasady dla agentów

Znika jedna zasada, która szczególnie rozgniewała krytyków NAR: wymóg, aby agenci sprzedaży deklarowali prowizję, jaką zapłacą firmom maklerskim. NAR zabrania obecnie brokerom reklamowania tego wynagrodzenia.

Zdaniem zwolenników niedrogich mieszkań zasada ta ma dla kupujących dwie negatywne konsekwencje. Po pierwsze, sztucznie zawyżali prowizje. Po drugie, doprowadziło to do tego, że agenci kupujący pobierali od kupujących opłaty za droższe domy, przez co ich płace były wyższe.

Kupno domu powinno być tańsze

Ostatnie pytanie: czy zakup domu będzie tańszy? Prawie wszyscy eksperci branżowi mają nadzieję, że odpowiedź brzmi „tak”. W miarę jak brokerzy stają się bardziej konkurencyjni, prowizje mogą znacznie spaść.

Za średnią cenę domu na sprzedaż w Stanach Zjednoczonych (387 000 dolarów) sprzedający płacą ponad 23 000 dolarów prowizji za pośrednictwo. Koszty te przerzuca się na kupującego, co powoduje wzrost cen mieszkań w Stanach Zjednoczonych. Według analizy TD Cowen Insights opłaty te mogłyby zostać obniżone o od 6 000 do 12 000 dolarów.

W sumie pozwoliłoby to zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy. Według Stevena Brubecka, członka Amerykańskiej Federacji Konsumentów, grupy konsumenckich organizacji non-profit, Amerykanie płacą rocznie około 100 miliardów dolarów opłat, a nabywcy domów mogliby zaoszczędzić od jednej czwartej do połowy tej kwoty po sfinalizowaniu transakcji.

Brokerzy prawdopodobnie odejdą

Nowa rzeczywistość może być trudna dla agentów, zwłaszcza tych, którzy nie sprzedają zbyt wielu domów.

W 2023 r. liczba kupna domów w USA spadnie do najniższego poziomu od 30 lat w związku z wyczerpaniem się podaży, wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych i dalszym wzrostem cen domów w większości obszarów kraju.

Chociaż niższe prowizje mogą przekonać część kupujących i sprzedających do powrotu na rynek, Norm Miller, emerytowany profesor nieruchomości na Uniwersytecie w San Diego, powiedział, że transakcja może doprowadzić do exodusu brokerów z branży.

Miller przewiduje, że połowa z około 2 milionów agentów w Stanach Zjednoczonych może zrezygnować, ponieważ nowe zasady są niewykonalne dla wielu brokerów.

W branży panuje wiele nerwów, ponieważ płatności in-mobility na Zillow, Compass i Redfin mogą korzystać z 13%, 14% lub 5%, szacunek, viernes, a Zillow i Redfin również mogą. Poniedziałek.

Matt Egan z CNN przyczynił się do powstania tego raportu.