Evergrande: Qué llevó a que el 90% de los ciudadanos chinos fueran propietarios de sus casas (y cómo esto afecta la segunda crisis inmobiliaria del país)

Durante el verano de 2020, Beijing impuso una regla a los principales promotores inmobiliarios obligándolos a poner sus niveles de deuda por debajo de ciertos puntos de referencia o „3 líneas rojas” en referencia a liquidez, activos o deuda corporativa.

’hogares para Vive en ella, no para especularEl presidente chino, Xi Jinping, dijo en 2017.

En cuanto a Evergrande, las autoridades han demostrado que no habrá un rescate completo, es decir, la empresa se derrumbará si no encuentra el dinero para pagar a sus acreedores vendiendo activos o partes del negocio.

Sin embargo, muchos analistas creen que es probable que el país se nacionalice Más de 1,5 millones de viviendas propiedad de Evergrande se encuentran en distintas etapas de construcción en China para evitar que las familias sufran si el conglomerado finalmente colapsa.

El mercado inmobiliario chino es realmente atípico.

en el centro, 90% de los Los ciudadanos son dueños de sus hogares: Aproximadamente el 87% en áreas urbanas y aproximadamente el 96% en áreas rurales, según un estudio sobre vivienda en China realizado por la Universidad de Albany en Estados Unidos.

Es una de las tasas más altas del mundo.

A modo de comparación, en los Estados Unidos, solo el 65,3% de los ciudadanos son propietarios de su propia casa, mientras que en Alemania es el 51,1%.

Así lo explica Diego Fernández Ellis, gerente general de inversiones de A&G, a BBC Mundo,El principal objetivo del gobierno chino es la prosperidad común. Y el hecho de que tantos ciudadanos sean dueños de sus casas lo convierte en un sector que no se puede abandonar de ninguna manera ”.

La „prosperidad común” a la que se refiere Fernández es la consigna de la reciente campaña impulsada por el presidente chino, con la que está intentando „Reducir la enorme brecha de riqueza que amenaza el crecimiento económico del país y la legitimidad del gobierno del Partido Comunista ”, según Reuters.

„Según las últimas estadísticas del gobierno chino, La construcción todavía representa alrededor del 30% del empleo total Por eso, es muy importante ignorarlo ”, dice Yves Bonzon, director del banco privado suizo Julius Baer.

Esto es lo que se llama en términos económicos „Demasiado grande para caer”, O al menos caerse por completo.

Detrás de este alto porcentaje de propietarios hay algunos Factores que impulsaron la expansión del sector durante décadas Cuenta con pueblos fantasmas, infraestructura abandonada, un modelo de construcción salvaje y precios exorbitantes.

En 2020, el país entró en lo que se conoce como la „era de los 10.000 yuanes (1.318 €, 1.548 dólares)”, en referencia al hecho de que un metro cuadrado ha estado en promedio por encima de esa cantidad durante varios meses seguidos, explica. El último análisis de la Agencia EFE.

Un factor importante que contribuyó a la burbuja cultural.

„La riqueza de las familias chinas se basa en ladrillos, cemento y fervor especulativo.. Pero en el aspecto cultural, no solo existe la aspiración de ser propietario, también existe la demanda social no escrita de que, por ejemplo, cuando te casas, tienes que tener una propiedad „, explica Sam Licornu, director ejecutivo y cofundador de Stonehorn. Socios Globales.

„No hay muchos chinos que consideren alquilar su primera opción. Ser propietario de una propiedad en China, por definición, es Equivalente al sueño americano„, Agregar.

Hace poco más de 20 años, el sector inmobiliario chino ni siquiera existía.

„En muchos La segunda mitad del siglo XX, China era una sociedad de alquiler pública masiva, Donde la propiedad privada representa menos del 30%. La vivienda se consideró un beneficio de bienestar social proporcionado con fuertes subsidios por parte del gobierno socialista ”, dice Yuken Huang, profesor del Departamento de Geografía y Planificación de la Universidad de Albany en Estados Unidos.

Sin embargo, en los noventa, China lanzó reformas para privatizar y comercializar su sistema de viviendaEn el marco de su transformación de mercado ”, agrega, refiriéndose al proceso de apertura que condujo al masivo crecimiento económico del país, especialmente luego de su adhesión a la Organización Mundial del Comercio en 2001.

Otro factor que ha contribuido a los años de compra de una vivienda es Fuertes obstáculos a la inversión en el exterior.

Entonces de los ciudadanos chinos no quedó nada más que el mercado local.

„Si miras Controles de capital existentes en China Y mire los activos en los que se puede invertir, la propiedad es uno de los favoritos. Y muchos chinos tienen más de uno. Podrían tener una segunda o tercera casa „, dijo Licorno a BBC Mundo.

Lo que a menudo distingue a este mercado de cualquier otro mercado en el mundo es que los compradores generalmente „pagan un depósito inicial equivalente al 50% del precio de la casa o incluso Comprar efectivo directoDice el fundador de Stonehorn Global Partners.

Por tanto, el uso de préstamos bancarios no es tan extenso como en otras grandes economías.

“Al contrario de lo que sucedió en Estados Unidos con la llamada crisis HipotecaY Los chinos no compran sus casas con grandes cantidades de deuda„.

Entonces, ¿cómo lo hicieron?

En el caso de los hijos varones, en particular, corresponde al „banco de la madre y el padre”, que se sustenta en el mercado del matrimonio.

porque ley de hijo únicoEn China, hay unos 30 millones más de hombres que de mujeres que buscan pareja, según los últimos datos oficiales.

Los padres chinos saben que Aumentan las posibilidades de que sus hijos se casen Si son propietarios.

Jiu Liu, subdirector del Instituto SOAS de China, dijo a la BBC en 2017, cuando se descubrió que el 70% de Millennials Los chinos (entre 19 y 36 años) son propietarios de una casa.

“Dado que los salarios de los hombres jóvenes son muy bajos, se espera que la familia del esposo se encargue de comprar una casa a nombre de su hijo o de pagar el depósito. Muchas historias de amor terminan en fracaso „Si el hombre no puede proporcionar vivienda conyugal”, agregó.

A esto se suma también el hecho de que Los familiares mayores a menudo viajan con sus hijos. En los últimos años de su vida.

Muchos ven una inversión en el nombre de su hijo o hija como una inversión en el futuro de toda la familia.

El Family Bank es también el recurso número uno para quienes buscan un segundo hogar, ya que acudir a los padres, abuelos o incluso a sus hermanos no es inusual en La cultura china es muy económica.

En medio de todos estos factores en las últimas décadas un Industria inmobiliaria con grandes beneficios, que en algunos de sus sectores no están sujetos a fiscalización.

El sector inmobiliario del gigante asiático empezó a crecer a finales de los noventa, cuando los reguladores de esa época continuaban Los desarrolladores están ansiosos por aprovechar el boom de los ladrillos Chino.

Empresas como Evergrande han comenzado a expandirse en el sector de la alimentación, la energía o incluso el entretenimiento, mediante la compra de un equipo de fútbol, ​​y han ampliado sus objetivos para incluir el desarrollo inmobiliario en el extranjero.

Esto es increíble Ampliado a través de la deuda bancaria O financiado por los depósitos de compradores de vivienda en China.

los Gobierno local y central Desempeñaron un papel importante en este crecimiento.

Además de privatizar las viviendas públicas existentes y poner fin a la provisión de viviendas de alquiler subvencionadas, Se recomienda encarecidamente el desarrollo de viviendas y propiedades privadas. [por parte del gobierno]”, Que el profesor Huang recoge en su informe.

Este es el caso de China La tierra pertenece al estado.

Toda empresa u organización que desee desarrollar un proyecto, ya sea residencial, industrial o comercial, deberá obtener el usufructo de dicho terreno.

Sin embargo, este derecho de uso tiene un límite de tiempo, en el caso de desarrollo residencial, es de 70 años, luego de los cuales el estado Puede renovar o cancelar dicho derecho de uso..

Esta es la razón por la que los promotores inmobiliarios no suelen comprar tanta tierra y la mantienen sin construir durante años mientras se reevalúan como en otros países.

„Por lo general, el gobierno vende [el uso de] La tierra de forma selectiva y en el proceso recibe dinero de la venta de la tierra, que es La principal fuente de ingresos del gobiernoLicorno continúa.

Aparte del sector inmobiliario que emplea a millones de personas en China, es correcto decir que Las autoridades de varios niveles tenían interés en mantener el modelo en funcionamientoAgrega el experto.

Para comprender la burbuja y el potencial efecto dominó de la crisis de Evergrande, el papel de los bancos, también controlados por el estado, es clave.

„Los Los bancos, las compañías de seguros y los fondos chinos han proporcionado una financiación significativa Echo Seifert, director de la agencia de calificación Scope Ratings, dice que la exposición significativa de los bancos chinos al sector inmobiliario en los últimos años es uno de los riesgos más importantes que enfrenta el sistema financiero chino.

La compañía recortó su pronóstico de crecimiento para China al 8,6% para 2021, desde el 9,3% debido a „Debilidad del sector inmobiliario chinoY Lo que ya ha provocado una desaceleración de la actividad económica nacional este año ”.

De ahí que los analistas coincidan en que la potencial agitación social que crearía más de un millón de viviendas incompletas en Evergrande es un problema mayor que la propia deuda.

„El partido político más grande del mundo también el mas grande dueño de bienes raíces en China. Tiene un gran interés en interferir y usar todos sus poderes para evitar más disturbios ”, sentenció Licorno, refiriéndose al que sería el objetivo inminente de Beijing: Que los ciudadanos no sufran y sigan confiando en el „sueño chino”.

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