Oto, co powinieneś wiedzieć, jeśli rozważasz zakup domu w Stanach Zjednoczonych.

(CNN) – Nie popełnij błędu: to zły czas na zakup domu.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego na 30-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu około 7%, o ponad 4 punkty procentowe więcej niż rok temu. Według Black Knight, firmy zajmującej się danymi na temat kredytów hipotecznych, obniżyło to siłę nabywczą typowego kupującego o 14%.

Oznacza to, że obecnie jest mniej osób, które są w stanie kupić lub są zainteresowane kupnem, a zatem sprzedaż domów spada. Tylko 16% ludzi uważa, że ​​nadszedł właściwy czas na zakup domu, co jest rekordowo niskie, wynika z miesięcznej ankiety przeprowadzonej przez Fannie Mae w październiku.

Nie doprowadziło to jednak prawie do spadku cen domów, które w czasie pandemii wzrosły do ​​nowych maksimów i dopiero teraz spadają z najwyższych w historii.

Inną rzeczą, która hamuje sprzedaż, jest niski stan magazynów domów dostępnych na sprzedaż, powiedział Jackie Lafferty, agent nieruchomości w Baird & Warner Real Estate w Chicago.

„To połączenie, którego nigdy wcześniej nie widziałem, krótkiej podaży i bardzo wysokich stóp procentowych” – powiedział Lafferty. „Ludzie nie mają motywacji do przeprowadzki, chyba że muszą”.

Niezależnie od tego, czy ludzie muszą się przeprowadzić z powodu nowej pracy, rozwodu, nowego członka rodziny, czy po prostu nie chcą się poddać po latach prób kupna domu, prawda jest taka, że ​​wciąż są nabywcy.

„Nawet jeśli sprzedaż spada, branża nieruchomości się nie kończy” – powiedział Lafferty. „Ludzie potrzebują miejsca do życia”.

Dla tych, którzy są nieugięci, oto kilka wskazówek, które ułatwią zakup domu.

Złóż wniosek o pożyczkę teraz i refinansuj później

Kupujący, którzy ubiegają się o kredyt hipoteczny, robią to teraz w nadziei, że ceny znacznie spadną w ciągu dwóch lat i że będą mogli refinansować się po niższym oprocentowaniu.

„Tak, stawki wzrosły znacznie wyżej i szybciej niż ktokolwiek się spodziewał”, powiedziała Melissa Cohn, wiceprezes regionalny w William Raveis Mortgage. „Ale jeśli ktoś jest w stanie kupować dzisiaj i chce i musi, nie powinien pozwolić, aby drogie środowisko go powstrzymało, zwłaszcza że w przyszłym roku, a najpóźniej za dwa lata, ceny prawdopodobnie będą znacznie wyższe. „

Niekorzyść: W dzisiejszych czasach trzeba tolerować wysokie stawki. Istnieje pewne ryzyko, że stopy procentowe nie spadną, a przynajmniej nie bardzo. Jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych nie spadnie, możesz utknąć na jakiś czas, powiedział Dellis Perry, dyrektor generalny i główny broker w Upstate Down w Rhinebeck w stanie Nowy Jork.

„W połowie 2023 roku może nastąpić spadek cen” – powiedział. Jeśli tak się stanie, możesz refinansować i uzyskać niższe oprocentowanie i niższe płatności. Ale te opłaty są teraz nowym kosztem prowadzenia działalności”.

Ponadto refinansowanie może być bardzo kosztowne. Koszty zamknięcia zazwyczaj wahają się od 2% do 5% początkowej kwoty kredytu.

Podobnie nieprzewidziane zdarzenia, takie jak utrata pracy lub domu, mogą uniemożliwić refinansowanie.

Uzyskaj pożyczkę o zmiennym oprocentowaniu

Coraz częściej nabywcy domów badają opcje wykraczające poza standardowy 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Na przykład, według Mortgage Bankers Association, kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) stanowią obecnie 12% wniosków o kredyt hipoteczny, w porównaniu z 3% rok temu.

Według Freddiego Maca średnia 30-letnia stopa oprocentowania kredytu o stałym oprocentowaniu wyniosła w zeszłym tygodniu 7,08%, podczas gdy 5-letnia zmienna hipoteka hybrydowa indeksowana przez Skarb Państwa była niższa o punkt procentowy i wyniosła 6,06%. Chociaż są to również pożyczki 30-letnie, ARM oferuje stałą stopę na określony okres, zwykle 5, 7 lub 10 lat, po czym oprocentowanie jest resetowane do poziomu rynkowego.

„Kupowanie dzisiaj polega na tym, aby wiedzieć, co zrobić, aby uniknąć podwyżek cen i czuć się komfortowo kupując” – powiedział Cohen. „Kiedy ceny spadają, czas znaleźć najbardziej trwałe rozwiązanie”.

Dla kupujących, którzy i tak przeprowadzą swoje domy za 5-7 lat, ARM może być sposobem na zwiększenie siły nabywczej.

„Przez pierwsze pięć lub siedem lat kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu chodzi, rozmawia i działa jak kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu” – powiedział Cohen. „Ma niższą stawkę i niższą wypłatę, ponieważ bank gwarantuje to tylko na krótszy okres”.

Jeśli ceny spadną, ARM można zresetować do lepszej stawki.

Niekorzyść: Pożyczkobiorcy muszą również zaakceptować ryzyko, że stawki będą wyższe po zwrocie pożyczki lub w dowolnym momencie jej trwania. Po upływie określonego czasu ARM można resetować co rok lub co sześć miesięcy.

Jednak większość ustala limity dotyczące tego, o ile stopa może wzrosnąć lub spaść podczas każdego resetu i przez cały okres pożyczki, dlatego ważne jest, aby zrozumieć, jak każdy z nich działa.

Obniż oprocentowanie w punktach

Kredytobiorcy mogą obniżyć swoje składki płacąc z góry. Spowoduje to obniżenie oprocentowania pożyczki, na stałe lub tymczasowo.

Podczas gdy stała obniżka zmienia oprocentowanie przez cały okres spłaty pożyczki, tymczasowa obniżka zapewnia niższe oprocentowanie przez pewien czas.

W przypadku wykupu terminowego pożyczkobiorcy zazwyczaj otrzymują dwa punkty procentowe stopy procentowej pożyczki w pierwszym roku, jeden punkt procentowy w drugim roku, a do trzeciego roku pożyczka wraca do pierwotnej stopy procentowej na pozostałą część okresu. Do tego czasu wielu kredytobiorców ma nadzieję, że stopy procentowe spadną, pozostawiając otwartą możliwość refinansowania.

„To duża różnica w pierwszym roku pożyczki, ponieważ obniża oprocentowanie z 7% do 5%” – powiedział Cohen.

Niekorzyść: Chociaż niższe oprocentowanie jest bardzo atrakcyjne, oznacza to płacenie większej kwoty z góry. Może to nie mieć sensu finansowego, jeśli nie planujesz zostać w domu przez dłuższy czas.

„Dojście do punktu, w którym zapłacisz punkt, zajmuje około pięciu lat” – powiedział Cohn. „Wiedząc, że do tego czasu stawki będą prawdopodobnie znacznie niższe, lepiej jest wziąć pieniądze, którymi płacisz punktami, aby zapłacić później za refinansowanie”.

Złóż wniosek o kredyt sprzedającego, aby obniżyć cenę

Na niektórych rynkach nieruchomości konkurencja wśród kupujących osłabła, a sprzedający zostali zmuszeni do większej elastyczności w swojej ofercie.

Jednym ze sposobów, w jaki kupujący może obniżyć swoje płatności, jest złożenie wniosku o kredyt sprzedawcy lub przywilej sprzedawcy w ramach umowy. Kupujący mogą wykorzystać te pieniądze, aby obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego i obniżyć miesięczne płatności.

„Sprzedający są teraz bardziej skłonni do negocjacji niż w przeszłości”, powiedziała Trudy Kelly, główny specjalista ds. kredytów mieszkaniowych w Churchill Mortgage w Oregonie.

We wrześniu, kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych oscylowało wokół 5,75%, Kelly współpracował z kredytobiorcami, aby kupić dom za 590 000 dolarów. Zamiast oferować 15 000 USD lub 20 000 USD mniej niż cena wywoławcza w celu obniżenia kosztów miesięcznych płatności, kupujący zażądali od sprzedawcy zwolnienia o 15 000 USD.

Kelly powiedział, że jeśli kupujący zalicytują mniej i kupią dom za 575 000 dolarów, ich miesięczne oszczędności wyniosą 78 dolarów. Ale obniżka stóp procentowych o jeden punkt procentowy obniżyła jej płatności o 340 dolarów miesięcznie.

„To duża różnica” – powiedział. „Ostatecznie to, co im to dało, to zwiększenie ich budżetu. Obniżyło ich stosunek zadłużenia do dochodów, dając im większą siłę nabywczą. Umieszcza ich w wehikule czasu i umieszcza z powrotem w kwietniu lub maju”. [cuando las tasas eran más bajas]”.

Niekorzyść: W wielu obszarach jest to nadal rynek sprzedawcy. Ubieganie się o kredyt lub zastaw może być mniej atrakcyjne dla sprzedającego, jeśli masz inne oferty.

Kup za gotówkę lub zwiększ zaliczkę

Jeśli masz pieniądze na zakup domu, teraz jest na to czas. Nie tylko unikniesz płacenia wyższej stawki kredytu hipotecznego, ale prawdopodobnie będziesz w stanie wynegocjować lepszą stawkę.

Jednak niewielu ludzi może sobie pozwolić na płacenie gotówką: w zeszłym roku 97% nabywców domów potrzebowało finansowania na zakup swoich domów, jak wynika z niedawnego raportu National Association of Realtors.

Nawet jeśli nie masz wystarczającej ilości gotówki, aby sfinalizować transakcję, włożenie większej ilości pieniędzy zmniejszy kwotę kredytu hipotecznego, obniży miesięczne płatności i oznacza spłatę mniejszych odsetek w całym okresie spłaty pożyczki. Jeśli posiadasz swój obecny dom, możesz wykorzystać trochę gotówki ze sprzedaży lub może wykorzystać kapitał własny, aby zwiększyć swój wkład własny.

Dokonując większej zaliczki, nie tylko zmniejszysz saldo kredytu, ale także zwiększysz kapitał własny, czyli pieniądze, które możesz odzyskać ze sprzedaży, zakładając, że nieruchomość się zwiększy.

Niekorzyść: Korzystanie z gotówki na zakup nieruchomości jest zawsze kompromisem, ponieważ będziesz musiał zrezygnować z innych potencjalnych inwestycji. A dla większości kupujących wydawanie większej ilości pieniędzy nie wchodzi w grę. Według National Association of Realtors, typowa zaliczka dla kupujących po raz pierwszy wynosi 6%, a dla stałych kupujących 17%.